自2013年出让首宗地块以来，前海核心区（桂湾、前湾、妈湾片区）便掀起了建设热潮，按规划地向深圳城市新中心迈去。
重金投入的前海，自然是投资置业的焦点。规划初期，前海便对外传递出以商务办公、产业大厦规划为主定位，居住物业相对稀缺。
前海在粤港澳大湾区的位置示意图：
2014年11月，前海首个商品住宅前海时代一期于开盘入市，吸引了众多关注，引起了场内场外各种争议，火爆至极。
2015-2016年，前海时代二期入市，半天封筹、神秘看样、低调开盘，其争议性与一期相比有过之而无不及。
但不管如何，当年尝到前海住宅“头啖汤”的置业者，是前海建设发展红利中的首批利益者，也为等待下一次入市机会的追随者给予了强心剂。
前海时代整体效果图：
这一等，就差不多三年时间。
2019年11月，前海才再次迎来住宅新盘，一来便来两，分别是招商领玺和颐湾府，均位于前海妈湾十九单元。
相比桂湾，虽说妈湾没那么靠近中心地带，但规划前景可期，市场为止振奋，两者入市单价双双破十。
十九单元组团实景图：
除此之外，前海新盘又告一段落，应证了初期规划定位，前海核心区内的住宅异常稀缺，每一个入市的都可能是最后的珍品。
然而，最近出了几则关于前海土地性质变更、地块建设规划等公示信息看，前海住宅用地，似乎比预期的要舒缓一丢丢，已知或新增超50万㎡住宅物业。
1
十开发单元“商改住”
地铁口／学校／医院环绕
早前，市前海管理局公示了关于前海十开发单元规划个案调整方案，涉及比较常规的地块编号合并，以及不算常见的商业用地改居住用地等内容。目前仍在公示阶段。
十开发单元位于前湾片区，具体调整范围由科创六街（暂定名）、诚信三街（暂定名）、科创三街（暂定名）以及前湾四路围合用地。
涉及原10-02-03、10-02-04、10-02-05、10-03-01、10-03-02、10-03-03、10-03-04地块和部分规划支路用地。
调整前，涉及的地块用地功能以商业性办公、商业等为主要用途；调整后，涉及的地块合并为新的10-02-04和10-03-01两大主力地块。
其中：
10-02-04地块规划用地功能为二类居住用地（R2），用地面积26851.97㎡，容积率4.85，规定建筑面积13万㎡。包括住宅（含物业服务用房）117050㎡，商业7000㎡，公共配套设施5950㎡；建筑限高≤150米。
10-03-01地块规划用地功能为二类居住用地（R2），用地面积31745.07㎡，容积率5.79，规定建筑面积18.36万㎡。包含住宅（含物业服务用房）16.46万㎡，商业1万㎡，公共配套设施9000㎡（包括18班幼儿园、社区体育活动场地）；建筑限高≤180米。
假若调整成功并开发建设，前海前湾片区将诞生首个住宅项目，总共新增供应超过28万㎡住宅。
且项目位置较为优越，为地铁5号线前湾公园地铁口附近，临近规划中的前湾公园及河岸，周边规划有九年制学校、哈罗公学国际学校、前海国际医院等配套。
2
深国际土地整备置换用地获批，
建颐湾府新品？
去年底，前海合作区中集土地整备置换用地等15项建设项目用地获批复，其中有4个项目的土地用途为居住用地。
实际新增居住用地为3项，19-06-06其实是已经入市的颐湾府。新增的3个项目涉及19-07-02、19-07-03、19-07-05和19-08-03四宗地块，用地面积合计约6.1万㎡。
倘若真有颐湾府后续新品，别说二期，三、四期都能建成。
它们主要分布于颐湾府的东、南两面。
其中：
19-08-03地块项目总建筑面积80000㎡，其中居住50000㎡，公寓25000㎡，商业5000㎡；
19-07-02、19-07-03地块项目总建筑面积64850㎡，其中，居住51000㎡，商业6000㎡，配套服务设施及市政设施7850㎡；
19-07-05地块项目总建筑面积45200㎡，其中，居住40000㎡，商业3400㎡，公交首末站1800㎡，容积率3.4。
总共新增住宅供应14.1万㎡，建成后，将与周边的颐湾府、招商领玺等项目组成片区内较大型的社区组团，为前海注入人气，也将带来更多元的配套。
颐湾府一期效果图：
3
十九单元高歌猛进，
招商领玺二期也将上马
除疑似颐湾府新品项目外，十九单元还有另一住宅新盘准备上马，即招商领玺二期。项目很明确了，目前正在有序推进工程前期工作。
领玺二期位于前海妈湾片区19开发单元02-09地块，即领玺一期的北面。
用地面积9311㎡，地上计容建筑面积36250㎡，其中住宅33000㎡、地上商业2500㎡，公共配套750㎡。主要功能为住宅、商业、公共配套、地下停车场等。
招商领玺一期效果图：
4
天健38.9亿竞得前海首宗限价宅地，
最高限价9.9万/㎡
去年底前，深圳一次性推出了六宗土地，其中有四宗位于前海，还有一宗为居住用地。
作为前海首拍的纯居住用地，吸引了越秀、中海、平安、招商、华发、龙光、建发、万科、金茂、天健等一众房企到场竞拍。
最终，由天健集团以38.9亿竞得，未触及最高限制地价，可售楼面价约7.2万/㎡，与最高限价非常接近。
地块占地面积9412.25㎡，总建筑面积6.72万㎡。其中居住面积为6万㎡（含移交人才住房6000㎡及配套用房），商业4000㎡，幼儿园3200㎡（占地面积为2700㎡、9班幼儿园）。
目前正在做项目工程前期工作。
5
终止出让的T201-0125，
含8万㎡住宅“金屋”
原定于去年10月出让的前海核心地块的T201-0125，该地块规划有8万㎡可售住宅，未列出限价及户型限制条款，给了市场很大的想象空间。然而却在拍卖前几日突然被终止出让。
该宗地块位于前海核心中的核心桂湾片区，是目前三条地铁线交汇换乘的前海湾站上盖地块，也是将来前海湾城际枢纽的上盖地块之一。
北面一河之隔为宝安中心区，因此，无论是产业规划，还是基础配套，都十分优越。
当然，地块始终都要挂牌出让的，一些未能谈拢的细节也可以谈到拢。这宗地的住宅，市场理应会继续保持较高的关注，毕竟可能是桂湾片区内最后一宗含商品住宅用地。
其实前海的发展不如预期，近几年在不断地适应调整，增加住宅指标是其中一环。加之前海临近片区还有持续不断的住宅供应，配套，社区氛围都要成熟得多，为前海的投资置业带来更多选择之余，也多了更多的不确定。
来源：深圳市城市更新网
